李芏巍：电商物流地产投资热

2013-3-2  来源：现代物流报（摘录）

   近两年，国内电子商务行业发展活跃，对仓储的需求越来越大。而一些主要城市核心区域内可供应的土地日渐稀少，仓储市场仍然处于供不应求状态下的“集体饥渴”，“一库难求”问题凸显，仓储物业租金水涨船高。受此影响，随着业务扩张需要，以及看到自有物流仓储设施的重要性的一些大型电子商务企业开始瞄准自建仓储、“押宝”物流地产。旺盛的需求下，物流地产呈现出遍地开花之势。

电商企业做物流地产，有的是在做硬资产的投入，而有的则是靠投资升值、坐等溢价。不管是基于怎样的出发点，无论自建仓储，还是做物流地产，都需要探寻出一条好的发展出路，而不仅仅是利用“资本游戏”在仓储和物流地产之间游离。此外，电子商务企业与物流地产企业、与仓储企业都存在巨大的合作空间，而目前国内对此尚未充分挖掘。

“阿里挑头建网，苏宁吹角更名，京东融资分麾下炙，电商弦翻热闹声。杀场新点兵。自建仓储飞快，物流地产弦惊……”纵观近一段时间的电商圈可谓是热闹非凡：阿里巴巴牵头建设物流骨干网;京东商城完成新一轮约7亿美元的融资;苏宁电器更名为“苏宁云商”。阿里、京东、苏宁三大电商正在上演电商界的新版“三国演义”。然而，在各大电商三国竞赛角力的背后，还有一场“资本游戏”的竞逐，那就是电商大佬在物流地产与自建仓储之间的游离与缠绕。

其实很早以前，苏宁云商就曾在物流地产领域横冲直撞，直至今日，已经悄悄成长为中国屈指可数的物流地产巨头之一。而且全球最大的零售企业沃尔玛，则直接掌管着一家物流地产巨头——盖世理集团，至今在全球建立自己的物流基地。

在中国产业园区和物流园区策划第一人、广州大学物流规划设计研究院院长李芏巍看来，“物流地产是新一轮争夺的蛋糕!”

李芏巍认为，“未来的商业发展是门店+网店+仓储+配送一体化的运作，这种一体化运作怎么协调需要物流基地。物流园区和物流地产能够带动产业集聚，对区域经济的贡献是很大的!”

    在资本雄心搅动的仓储扩张冲动下，除了拿地建仓的急先锋——京东商城，卓越、当当、凡客诚品等也都不同程度地介入到物流仓储的扩张中。在大干快上的盛世豪情下，国内物流仓储设施的总体规模与水平固然在迅速提升，但业内人士也看出了其中的隐忧。

无论是自建仓储还是做物流地产，都不可能成为电商企业“私家乐园”。拿地、建仓之后，除了自用，要让这笔投资产生收益，电商就得把自建仓库再租出去，兼做开发商和房东，能否做到成功的角色转换还是未知数，这在很多人看来充满危险

事实上，2012年，京东就已经将物流体系对外开放了。其中，就包括对外出租了部分仓库，据业内人士估算，按照22～25元/平米计算，2012年约出租10万平方米，全年仅收租金就有约3亿人民币。

李芏巍则更倾向于，“专业的人去做专业的事儿。”在他看来，电商纯粹和物流脱离，对其来讲是一种缺失;而如果电商全部把物流揽过来，排斥了第三方的存在，就缺少了物流社会化的价值体现。“最好的是电商和物流合作起来。比如目前在武汉的空港基地，排除了其他类型的企业的入场，基本上围绕电商和快递为主体的公司合作运营。”

李芏巍还强调，电商的发展和所产生的需求，在一定程度上正在倒逼传统物流产业园区加速转型。电商要求“四位一体”化的运作，因此，不应该再走传统的物流园区模式。“例如有些物流园区板块，目前已经纯粹是电商、仓储、配送企业在做的，与常规的公路型的物流园区运作是有着截然不同的模式。”

电商企业、快递企业、仓储企业，通过参股、合作、技术输出等形式一起开发物流园区，已经成为物流产业园区开发的趋势。而以电商物流为主题的产业集聚区和物流产业基地建设目前已经成为一项共识，但还需要充分挖掘合作空间和创新运作模式。