《爆点》 李芏巍:物流园区定位与运营的初探

 2016年12月29日在《河北胜捷综合物流园定位与运营定位专家研讨会》,该会由石家庄栾城区人民政府、中国交通协会快运分会、河北省现代物流协会主办,北京界上投资顾问个限公司承办。中国著名专家，中国电子商务物流研究应用领域实战派领军人物，中国城市发展战略策划与产业园区规划设计专家，业界声望与影响极大的被誉为 “中国物流策划第一人”和“中国园区思想者”中物策李芏巍教授参加发表点评,发言根据录音摘录如下。

  大家好!

  感谢邀请来参加物流园区定位与运营定位专家研讨会,来也是学习的机会。会议介绍信息量比较大，中物策从事物流园区策划规划设计17年,已出有十多部专著，在全国有超过500多个项目。今天会议安排,我根据大会指定题目《物流园区定位与运营》的初步探索,讲几点意见。

 一、家具产业

 中国5大家具产业集聚地

 珠三角、长三角、环渤海、东北、西部五大家具产业区。珠三角和长三角是产量最大、出口额最高的两个主产区布局，除西部主要面向国内市场外,前4个区内家具出口生产企业和大型生产企业集中主要地区。

 1 、珠江三角洲家具产业区

  以广州、深圳、东莞、顺德、佛山等为中心，是国内最大的家具产业区。家具产值占全国的三分之一，产品多出口到美洲市场。乐从为我国最大的家具集散地，东莞大岭山和龙江为生产家具和配套材料。该区域我们做了项目,也做家县物流门对门服务方案。

 2、 长江三角洲家具产业区

  以江苏、浙江、上海一带为中心，家具产值也为全国的三分之一，以外销为主，欧美市场。萧山户外、温州板式、玉环欧典、安吉转椅、绍兴床垫、义乌的传统家具、宁波橱柜、海宁沙发和嘉兴实木，形成九大特色的产区。

 3 、环渤海家具产业区

  产业链完善，主要为内销。产区河北香河、胜芳两地已经奠定地位，胜芳玻璃钢，济南软体家具也开始有特色。北方家俱优势，家居卖场连锁。

 4 、东北家具产业区

 小兴安岭丰富的木材资源和俄罗斯进口木材发展实木家具生产，市场份额少。多元化品种结构。

 5 、西部家具产业区

  家具产品供应面向中西部三级市场。优惠政策解决家具企业在征地、贷款、用工等方面的问题。

  中物策小分队正在二连浩特一18℃-40℃极其恶劣的条件下进行口岸调研,就是摸底俄罗斯开放后木材进口中国分拨、粗加工、细加情况。上一次去调研，是对中华古驿站调研，是国内外从事物流和园区的研究机构首次进行调研，写了《中华驿站与现代物流》书，是我国驿站博物馆和邮政藏书。

  定位

  对项目而言;

  一是定位策划

  二是合作伙伴

  三是资金成本

  四是互联网思维

  五是更深远的计划

  我们讲: 每个项目都有一定的产业与市场依托，每个项目都有自己的定位与使命。例如:承德国际物流园区从钢贸园区规划纠正过来取得成功的。

 要使项目成功，将需求链与价值链的结合推于首位，站在每一个项目高度去考虑，发挥专家作用，引领项目实战运作风险最小化，成功最大化。

 项目成功的核心秘诀：就是定位策划。量身打造运营模式定位，避免陷入无序困境。

 还有一个关键，就策划对定位、市场、营销、推广、传播的影响，没有定位，不能明确或知道该项目命运何去何从。如何定位策划《物流策划》书有详尽介绍。11月26日获“物华图书奖”,并入选国家图书馆馆藏书。《物流地产》上有详尽介绍,包括运营模式、收益种类模式。《物流地产》为平安保险公司物流事业部分布全国机构人手一本工具书,《物流地产》出版发行后作为普洛斯、菜鸟、京东、顺丰、林安物流、天源国际、东大集团等各电商物流企业、各地产开发商和金融机构纷纷选用作为实战指导教材。

·定位；简言之就是：

一是要符合市场需求。

二是要尊重现实，

三是要可持续发展，做出企业战略发展策划。

·对项目而言

一是定位策划

二是合作伙伴

三是资金成本

四是互联网思维

五是更深远的计划

规划

法规的引用,上会法定专委会规范文本;

土地原素:

业务单一、押宝、风险考虑:

中央停车布局,出入口压力:

容积率偏低的处理,缺少配套,沿街的价值考虑;

建筑与布局的搭配。

公司转型涉足物流地产，物流服务与地产服务的相互作用涉及两个基本过程：同化和顺应。强调物流服务的主动性在建设工业地产和物业管理过程中的关键的发力作用。

面临着以下方面的问题。如:

1.市场集约集聚发展；

2.信息化程度；

3.采购服务体系；

4.商贸物流；

5.市场竞争；

6、创新能力。

四、运营

1．发展的需要

在合适的地点进行补点、运营，从而使得企业改变原有的运营策略，扩张发展不能只单靠自身的财力、物力,寻求快速的发展，必须通过有效的途径进行自身的扩张发展，而通过物流设施满足企业的发展战略。

2．注重投资利润回报

实现利润最大化，提高资产回报率、减少负债，就会从缩减固定资产的投入入手。越是大型物流设施，实现利润最大化的空间，重点发展核心，增强竞争力，同时提升赢利能力。

3．注重风险最小化

预测与自身发展能力的评估，正常运营。而选择灵活战术，不同地理位置的物流设施，从根本上降低风险。

4.物流园区供应链的产品

摸索了这么多年的天源园际诚信物流及方圆供应链金融产品，由“你发货难结算”到“你丢货我来赔”到“你发货我付款”三步走打造物流园区诚信体制的做法,是对我国物流业的一个促进。

5、文化营造

文化营造、虽然不能直接产生经济效益，但它是企业能否繁荣、昌盛并持续发展的一个关键因素。前GE公司CEO杰克·韦尔奇说过：“健康向上的企业文化是一个企业战无不胜的动力之源”；我国著名的经济学家于光远说过：“关于发展，三流企业靠生产、二流企业靠营销、一流企业靠文化”。

讲到文化的融合,介绍中物策是两个案例。

a.与文体交相辉映。卡车越野赛全国赛事及央视现场直播进入园区的潼关物流港策划。

b.文化营造。内蒙荒山野林演变成为全国同行业前四名的草原皮都和4A级景区的集宁综合物流园区的策划 。

五、合作

法定现划与设计、节点云信息系统、兰亭智投、PPP项目、融资平台、融资代建、招商引资方面作简要合作介绍供参考。最后时至年末，还有二天进入2017年，在这里祝大家：身体健康，生意兴隆，万事如意！