高端评述 黄光裕刑满出狱在即

李芏巍: 国美物流地产的机遇与挑战(下)

—园区·中国 专刊—

   各业疯狂追捧物流地产,成为舆论关注的焦点之一。 去年国美传出500亿元投资物流地产的讯息，黄光裕刑满出狱在即，现今国美物流地产是什么样的状况呢？带着大众诸多关注的问题，园区·中国专刊特地采访了我国《物流地产》专著的作者、中国物流地产策划专家、现职广州大学物流规划设计研究院院长和中国物流策划研究院副院长、还担任中国电子商务物流企业联盟副会长与专家委员会成员、被誉为中国物流“思想者”的李芏巍教授。采访题目《国美物流地产的机遇与挑战》；采访目的《转型物流地产路径》。这是对国美掌门人黄光裕刑满出狱在即对国美物流地产的机遇与挑战的高端分析与评述。

   园区·中国: 现在国内物流地产格局是怎样的？有哪些做的比较好的？做得好的都是什么模式？国美与之相比差距在哪里？

李芏巍: 在互联网+物流园的概念没有正式提出来前，很多创新型园区已经在尝试以互联网、物联网、云计算、大数据、移动互联网技术以及所谓的互联网思维去推动物流园的转型升级、并积极探索尝试新型商业模式。有的园区企业选择轻资产互联网+模式，有的选择重资产互联网+模式，有的选择混合式的互联网+模式。

   我认为物流地产形成是人们在认知中进一步发展，研究物流地产更加重视建立于主动探索知识生成和发展。物流地产形成过程被看做是内容持续生成与转化、其意义不断建构与提升的过程。有关商业模式及成功案例等等，已经在我出版的《物流地产》书中作了全面叙述。

   我国的电子商务物流体系的规模扩展速度和复杂程度在全球都是独一无二的，即便放眼国际，我国物流地产的很多模式是首创性的。提到物流地产就不能不提及普洛斯。普洛斯发力物流地产，呈几何基数地完成了资产增值。成长为全球超级地产大亨，在每年将近40多倍的资产膨胀中，以骄人的业绩成为业内的追捧。

第一类是地产企业主导型运营模式。如普洛斯普洛斯、嘉民、安博模式。通常商业模式的“客户价值最大化”、“整合”、“高效率”、“系统”、“赢利”、“实现形式”、“核心竞争力”、“整体解决”这八个关键词也就构成了成功商业模式的八个要素。在经历了要素驱动与投资驱动两个阶段后，开始向更高境界迈进，有生存空间并能持续地赢利，依靠系统的安排和整体的力量。

第二A类是政府主导的物流产业集聚区开发模式。借助物流产业的集聚能力和复合能力实施区域开发，形成生产型物流和商贸型物流互促发展的良好局面，典型代表是中国西部现代物流港、苏州物流中心、承德国际商贸物流园区和内蒙古集宁现代物流园区等。

第二B类是国际一流互联网创新集聚区开发模式。是第二A类政府主导的物流产业集聚区开发模式的升级版。2015年一支新秀,广州琶洲千亿级国际一流电子商务物流产业高端集聚区，伴随着各大互联网、电商巨头，琶洲电商总部集聚区正式启动。此次先定义产业范围再出让地，把产业规划与城市规划及土地供应作了高度整合，站在城市发展及产业转型高度进行谋划与实践“广州琶洲模式”。

第三类是本土商贸城转型物流地产模式。发端于城市的“商贸城”正在逐渐由单一走向展示、物流、电商、配送的物流地产路径，典型代表有华南城、五洲国际、亿德、健坤城等。

第四A类八是本土物流园区智慧型升级物流地产模式。由本土投资的专业型物流园区起家，逐步通过智慧型升级而来的现代物流地产集团，在专线运输、电子信息交易、仓储、配载配送领域具有独到的竞争力，典型代表是广州林安、浙江传化、中山天润和陕西东大等。

第四B类是创新的物流地产模式，是四A类本土物流园区智慧型升级物流地产模式的升级版。临沂天源国际物流园区就在建设中国首家建设“诚信机制”、“进口商品展览馆”和电商O2O模式“淘宝城”，并在德国、匈牙利和韩国建设物流园区的“天源模式”。

在物流地产领域，国美算是个后来者，跟其他成熟的物流地产商相比差距在国美尚处在启动阶段,需要有一个调整推进的过程。据说,国美第二总部有望落户国际一流的广州琶洲互联网创新集聚区。

   园区·中国: 此前国美的地产业务做的怎么样？最初介入地产和现在转型物流地产背景和心态上有哪些异同？

   李芏巍: 国美苏宁在鼎盛与竞争最激烈时期,我曾在一天内同时分别拜会过这两个单位过。国美地产业的高峰期在2004至2010年之间，有非常深刻的黄光裕的风格烙印，以“快、准、狠”的投资风格著称。这种风格下，2005年到2008年三年时间内，黄在全国各地大规模拿地,盲目扩张，管理层频繁变更。到2008年，其土地储备超过1亿平方米。该数据也一举超过了碧桂园等多家知名房企成为中国最大的“地主”。相同之处紧跟发展大趋势，及时进行战略调整。不同之处吃一鳖长一智，盲目扩张转为三思谨慎而行。

   相望八年，国美终将大中电器揽入怀中。 国美6月24日发布公告，宣布向独立第三方北京战圣收购大中全部股权，总金额达到38.3亿元人民币，上述交易须待中国商务部批准后才能完成。此外，国美方面近日对媒体表示，希望在2017年客户量能由现在的逾1.3亿增至逾2亿。而今年国美电器的整体目标是净开店30至50家。此外，国美电器宣布黄光裕的妹妹黄秀虹入选国美电器董事会任非执行董事。大股东的回归，会改变国美的发展现状，国美从2013年以来，盈利状况不错，但还没有新的亮点。

曾经的辉煌随着转型实施进程今非昔比，跟最初的资本驱动型的普通房地产行业不同，这一轮物流地产扎堆是需求驱动型的。电子商务为首市场爆发式的需求，现有的物流地产无法满足发展的需要，造成仓库租金过快上涨，导致更多资金的进入，由低竞争、低回报行业猛然转变为高需求、高回报行业竞争。

国外物流地产商凭借先知先觉、雄厚的资金、丰富的行业经验及网络化经营，占据了明显的先发优势。国内的先发的物流地产企业凭借对国家政策、国情适应和快速规模化也形成了强有力的“护城河”。国美这个时候进入物流地产领域，需要跟专业的物流地产规划设计机构多合作，需要的是差异化的思维、互联网技术的应用和运营模式的创新。

   园区·中国: 传言称，加码物流地产是黄光裕在狱中做出的指示，黄对国美物流地产可能会有哪些做法？

李芏巍: 几乎各行业尤其是行业标杆领军企业家都加入到追捧物流地产的大军中,说加码物流地产是黄光裕做出的指示便不足为奇了。黄会在电子商务和物流地产结合上做文章。“电商企业+物流园区”建设电商物流产业园区，这种物流地产更加要求规模化、社会化、平台化与多功能化，它集合了多家电商企业，可与多个电商平台相对接，实现了社会物流资源的高效整合。这类电商物流产业园区通过针对电商的定制化服务吸引电子商务企业的物流业务，同时集聚了电子商务企业、物流企业及其配套企业，具备电子商务职能，可以实现电子商务与物流产业融合联动发展，符合国美集团转型电子商务的方向。

   在未来一段时间内，国美方面不会出手再去一味追求拿地，主要开发的项目使用此前储备的地块为主。通过物流地产项目盘活之前开发完成后一直闲置的项目。变通方式，与国内民营企业合资。通过合资持有物流地产开发项目的股权，释放资金压力。直接收购破产、转型或者夕阳行业企业，将这些企业持有的物业进行改造和重建，达到新增供应的目的。

2015年6月3l日，国美参加广州琶洲千亿级国际一流互联网创新集聚区靓地拍卖。根据出让公告显示，部分地块要求竞买人或实际控制人的控股公司是电子商务产业龙头企业或计算机软件开发行业，去年营收还不能低于100亿元。竞得人须在广州市注册成立，并办理工商注册及税务登记。另外部分地块的竞买人或关联公司必须为由中国企业联合会、中国企业家协会评定的2014年中国企业500强。由于准入门槛颇高，本次推出的每宗地块，分别只有一家企业报名，因此直接进入签约环节。由于本次出让的地块只有三成可以入市，其余七成都要求竞得者自持，宗地底价成交折算楼面价1.3-1.8万/平。国美此次花费l0.63337亿元拍到手AH040241地块,据说,国美第二总部有望落户琶洲,按照现规划,该地块要建150米高楼。

黄光裕从这个世界已消失了整整七个年份，然而，他却似乎从未离去。锃光瓦亮的光头造型，左嘴角轻轻呼出的烟圈，还有貌似无意中泄露的动向，就像美国商业片中无处不在又不断弹射的嵌入式广告，观众们无法拒绝他特殊方式的存在。事实上，当国美创始人黄光裕刑期过半可能提前假释出狱的消息在坊间开始流传，不会有太多有心人士去查证它的真伪，重要的是，这是某种信号。而资本市场的反应直接和粗暴，在港上市的国美电器一个月内股价劲升八成。

黄光裕刑满出狱在即,经过历炼,自会成熟很多,又似乎王者归来，在这个纷繁复杂、瞬息万变的多元的时代，没有任何一种业态、模式可以永远领跑，可以高枕无忧。黄会通过互联网技术把过去的或遭遇种种制约发展的瓶颈打碎，一些不尽如人意的事情也会慢慢修正。黄主事后需要抓大放小,需要对纵、横产业链有更深刻的理解与认识，释放他对物流地产开发拓展的潜能。同时，我和大家一样，也期望作为现代潮商代表人物之一的黄光裕率国美创造出更多的、更鲜的、更优的、更好玩的玩法。 (完)

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