规划与招商同步 智慧与资金共舞

一中物策·产业研发部、投融资市场部、招商部

   首创以规划促进投资，以投资引导规划的模式

 物流规划是对一个区域空间的以发展物流产业为定位目标和实现方式的整体部署过程。其本身，就是区域经济规划和产业开发规划的结合。在我国经济大背景下，项目围绕投资转，物流园区作为基础设施是吸引投资的硬环境，物流产业规划作为产业政策是吸引投资的软环境，单个的物流园区项目就是投资商关注的实质载体。

过去几年，政府充分认识到从营造软硬投资环境入手，弥补物流基础设施缺失，物流园区开发建设成为全国各地，尤其是后发地区发展的有效途径，全国上下形成一股物流规划热潮。今天冷静的看，一方面，“政府主导——编制规划——招商引资”的发展模式主导下，物流园区规划往往贪大求全，与后期招商操作脱节，造成项目虎头蛇尾、有始无终；另一方面，面对庞大且迅速发展的物流规划需求，很多并不具备人才储备和技术实践的设计单位规划失误，招商难以为继，项目半途而废。2013年，国务院正式颁布《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》。方案在明确要求加大流通业用地支持力度的同时，禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。

   六位一体的园区可持续发展规划服务体系

中物策早在2004年在参加金泽国际物流园区和2005年连云港金港湾园际物流园区起就探索物流园区可持续发展的解决路径,随后在2006年长三角国际物流园区、2007年中国西部物流港、2008年潼关物流港、2009年金乡商贸物流区、2010年集宁现代物流园区、2011年烟台综合国际物流园区、2012年鄂尔多斯物流港、2013年鲁南国际(保税)食品物流园区、2014年南海海洋科技产业园区和承德国际物流园区等这些大型的物流园区规划中作不断有效探索与实践运用。

中物策首创以规划促进投资，以投资引导规划的“策划、规划、设计、招商、引资、运营”六位一体的全价值链可持续规划服务体系并不断完善。中物策在规划之初和规划过程中充分考虑了园区和资本和产业的三层次结合，将六位一体服务体系面向“决策者、规划者、开发者、投资者、建设者、运营者”六大群体共商大计,做什么，建设什么，如何建设，如何融资、如何受益说得清清楚楚、弄得明明白白。

  规划每阶段携投资商参加评审与投资交流

以本次宜宾现代物流产业园区为例，中物策按照规划深度分每一个阶段推荐了六轮17家投资商与宜宾对接交流和考察投资。

按照中物策的将投资商分为三大类：土地导向型、资金导向型和成本导向型、托管运营型。推荐在不同领域最为出色的运营商进驻宜宾，其实是让政府选择开发模式，因为物流园区到了具体开发运营阶段四大类模式：

土地导向型：

政府项目立项提供用地红线，由投资商对红线内生地进行一级开发转变为熟地和单体项目，主要BOT、土地入股等方式；中物策推荐的西部智慧物流集团、广东来裕物流集团、卓新集团、九州通医药集团属于此类。

资金导向型：

政府项目立项后土地入股成立合资公司，投资商提供项目开发的现金，主要PPP、利息回报、土地入股等方式；中物策推荐的香港中国南方新鸿基集团、深圳南方新鸿基集团、紫荆控股集团、香港中磊投资公司、四川维斯腾投资公司、四川银融理财公司属于此类。

成本导向型：

政府项目立项，提供七通一平熟地，接功能区板块引入专业物流园区投资自行运营商。以物流园区行业内龙头企业为核心主导，集聚客户资源、网络资源和运营能力和品牌效应，全面负责园区运营开发。中物策推荐的山东顺和集团、临沂天源国际、山东恒大投资、上海行迈实业、四川物联亿达科技有限公司属于此类。

托管运营型

运作商业模式融入高端物流和智慧物流的前沿理念,为“管家式”平台运营，为客户服务提供最大化发挥其投资效能，将客户的需求链和经济链进行完美结合,全面提升价值链,以供应链管理和第三方物流业务的不断发展保障客户的投资提供有力支撑。西部智慧物流集团、北京铁力发供应链有限公司、四川物联亿达科技有限公司属于此类。

策划、规划与招商、引资同步实施

在宜宾现代物流产业园区规划过程中,截至目前，已推荐了六轮17个单位投资团队与政府交流互动,并提供20亿元资金借贷给项目政府，中物策此举达到了招商、引资与规划同步实施的效果。

中物策提出物流策划15年，中国的物流规划行业大浪淘沙，有实力的规划机构迅速显现，无行业口碑的机构折戟沉沙。中物策打造“创意、规划、项目、资金”四轮驱动平台，“策划、规划、设计、招商、引资、运营”六位一体服务，由高端技术服务商向智慧化智能化平台集成商升级，再次诠释了中国第一物流策划机构的强大实力和创新能力。