物流地产与规划“接地气”的核心问题

中物策物流地产课题组

   强调物流地产“接地气”问题，尤其是规划。

   目前,物流园区规划存在哪些核心问题？如何解决？

   《周礼·考工记》，“橘逾淮而北为枳，鸜鹆不逾济，貉逾汶则死，此地气然也。”“接地气”就是接地中之气，或者说要适应特定的地域环境。引而申之，也就是说，在自然界，只有地气和天气上下相接，才有春暖花开，才会出现生机蓬勃的状态。接地气是指挨着地面才能接收大地之气。

   “接地气”就像是人呼吸的也一样是混合着尾气与微粒的空气，不是个个都像生活在外太空似的，有特供的氧气罩。用本士的话说，规划要与现实吻合，规划得出现实感来。真实的，项目地、项目规划、项月投资共同能引起共鸣，这就是接到地气啦。“接地气”说白了就是要广泛接触反映最底层普通的愿望、诉求、利益。不能脱离实际需求和真实愿望，不是浮于表面，而是踏踏实实，遵循自然规律，而不是盲目行事。

按照商业地产的逻辑，物流地产的资金前期还是投入相对较少些，但投资回报周期长，换来的优势是相对稳定。投资回报不如商业地产来得简单或“粗暴”，这导致了策划者,规划者专业技能或开发商急功近利，最终落实到项目上就成了“不接地气”。

还有一种情况,不久前在湖北的一个交流会上,地方政府会上感概道:许多咨询规划单位来“有来头，挂名头、拉天线”，弄得云里雾里，无从适应，还白白花钱做规划。后续项目根本无法“接地气”，希望规划设计者告之其做什么，建设什么，如何建等,再对成功运营实体案例参观考察。震惊的感受政府官员无奈叹息,又一次听政府对做的产业规划的价值否定,对实际市场与需求的角度看像“课题”的规划政府官员“摇头“。城市的产业与园区如何合理规划，如何有效防治盲目“不着地”的规划是值得思考的问题。   

   物流地产“接地气”，只有与所在区域的本身的资源禀赋充分结合，才能实现物流地产的长足发展。从2004年早期至当前，大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位；对物流园区建成后为谁服务、如何服务、市场规模、潜在服务对象等存在认识不清晰的问题；有的地方政府部门贪大求洋、求全和好大喜功，认为只有轰轰烈烈才能体现出重视物流和推进物流的发展，已脱离了实际需要；物流园区的规划者们在功能定位和目标客户锁定上暴露出较大的盲目性。这与“接地气”的要求背道而驰。要解决这些问题，需要从以下几个方面着手：

首先，要从实际出发考虑本地区设立物流园区的必要性和可行性，而不要盲目跟进。

其次，物流园区规划应从整个城市物流系统协调性发展的需要出发，而不能喜“新”厌“旧”；应以节约用地、提升城市物流功能为宗旨，而不仅仅是做表面文章，讲排场，好“大”喜“洋”；坚持市场化运作。

最后，在整个物流园区规划,既要由政府牵头统一规划和指导协调,又要坚持市场化运作的原则。应该按照“由政府搭台,企业唱戏,统一规划,分步实施,完善配套,搞好服务,市场运作”的运作模式进行规划。