《物流地产》 第21期 国内外物流地产发展分析

2016年11月26日《物流地产》李芏巍著获“物华图书奖”,并入选国家图书馆馆藏书。《物流地产》出版发行后作为平安保险公司物流事业部分布全国机构人手一本工具书，普洛斯、菜鸟、京东、顺丰、林安物流、天源国际物流、陕西东大集团等各电商物流企业、各地产开发商和金融机构纷纷选用作为实战指导教材。

一、国外物流地产的发展特点：

1、快速发展，物流用地集中，对大规模物流用地需求旺盛

经历了30多年的发展，国外的物流地产目前仍处于快速发展之中。在美国，由于前几年美国国内经济持续健康发展，物流地产的发展也很迅速。美国圣伯那地诺市和河边市每年吸收约167.4万平方米的物流用地。而仓储和配送市场仅次于加州南部的芝加哥，拥有的工业地产面积已经达到约1.55亿平方米。

市场对大规模的物流用地需求十分旺盛。物流商们都在寻找更大的空间以重组他们已有的国内物流业务，并将他们在欧洲其他国家的资产都绑定在一起。投资者们关注的焦点主要集中在新近修建的设计先进、交通便利的占地面积超过10000平方米的房产上。

国外物流地产开发区域变得比较集中。在欧洲第一大物流中心的德国，一半以上的物流用地集中在汉堡、法兰克福、柏林和慕尼黑等地区。

2、经济发展水平对物流地产的发展影响较大

国外物流地产的发展情况与该国经济的发展、工业化程度以及国家地理位置都有着密切的关系。德国、法国和英国占据了整个物流地产市场的一大半，而荷兰、比利时、西班牙、波兰、匈牙利和捷克等加起来还不到整个物流市场的三分之一。

目前，欧洲并不是所有的地区都能够参与到物流地产市场的迅速发展之中并从中获利。经济发达、工业化程度高、地理位置优越的国家获得的利益比经济、工业化程度以及地理位置相对差一些的国家获得的利益多很多。

在欧盟扩大之后，经济重心从比利时转移到了德国。与此同时，德国也成为了欧洲物流地产市场上所占市场份额最大的国家。这其中很大一部分原因是制造业转移到了像中国这样的发展中国家，使得德国需要更多的物流园区和物流设备用以将从发展中国家运来的产品投放到市场中。德国的例子说明经济发展水平对物流地产的发展有着重大的影响。

3、重视物流地产的规模和网络建设

国外物流地产商很重视物流地产的规模和物流网络的建设。这种经营策略以国外工业地产巨头普洛斯为代表，其经营模式是：在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，并形成一个全球化的物流配送网络。这个能够提供强大物流配送服务的网络系统涵盖了物流设施的整个流程，包括策划、构建与管理，帮助客户实现了货物在全球范围自由流转。同时也帮助生产企业提高了资金周转速度，减少了企业的负债率，从而帮助生产企业将更多精力放在核心业务上，提高了生产企业的核心竞争力。这种策略得到了生产企业的广泛认可，成为了国际物流地产巨头的忠实客户。

二、 国内物流地产的发展特点

把国内外物流地产的发展进行对比，可以看到我国物流地产呈现出如下特点：

1、国内物流地产目前都处于快速发展之中；

2、发展重心都是经济较发达、物流服务需求旺盛的区域。

3、国内物流地产商与国外物流地产商之间也有着明显的差别，主要有以下几个问题：

①国内物流地产缺少健壮的网络支持，在与国外物流企业的竞争中是一个巨大的劣势。

②资金不足、管理水平不足等因素导致国内物流地产商个体规模太小，发展不足。

③国内物流地产业在国外巨头大量涌入下竞争日趋严峻。国外知名企业在带来先进的管理理念、开发经验和雄厚资金保障的同时，也使得中国物流地产市场的竞争加剧。

【作者简介】

李芏巍，中国著名专家，中国电子商务物流研究应用领域实战派领军人物，中国城市发展战略策划与产业园区规划设计专家，业界声望与影响极大，被誉为 “中国物流策划第一人”和“中国园区思想者”。

现任职：广州大学城市发展战略策划与产业园区规划设计研究院院长、教授，广州大学物流类专业教学指导委员会副主任，中国物流策划研究院副院长，中物策（北京）工程技术研究院副院长。

社会职务：中国电子商务物流企业联盟副会长兼专家，中国城市发展与产业智库专家。全国专业人才考评专委成员，中国物流学会常务理事，全国物流园区专委常务理事。

出版著作有《中华驿站与现代物流》、《物流策划》、《物流经理岗位教材》、《快递来了》、《物流管理工具书》、《大学生创业宝典》、《电商的战国》、《电商大时代》、《电商之竞合》、《顺丰快递创始人王卫创业励志课》、《跨界》、《物流地产》等十多部书。