高端评述 黄光裕刑满出狱在即

李芏巍: 国美物流地产的机遇与挑战(上)

—园区·中国 专刊—

   各业疯狂追捧物流地产,成为舆论关注的焦点之一。 去年国美传出500亿元投资物流地产的讯息，黄光裕刑满出狱在即，现今国美物流地产是什么样的状况呢？带着大众诸多关注的问题，园区·中国专刊特地采访了我国《物流地产》专著的作者、现职广州大学物流规划设计研究院院长和中国物流策划研究院副院长、还担任中国电子商务物流企业联盟副会长与专家委员会成员、被誉为中国物流“思想者”的李芏巍教授。采访题目《国美物流地产的机遇与挑战》；采访目的《转型物流地产路径》。这是对国美掌门人黄光裕刑满出狱在即对国美物流地产的机遇与挑战的高端分析与评述。

   园区·中国:您作为我国第一部《物流地产》专著的作者，有公开场合的时间和地点的记载，早在2009年，您作为是国内第一个分析判断并发表的“物流地产将会是财富聚集点”观点的人。去年国美传出500亿元投资物流地产的讯息，至今国美的地产布局怎么样了？请您给广大关注的读者作个介绍。

李芏巍: 作为一位从事物流地产理论研究与实践研究的工作人员,2014年8月出版了我写的《物流地产》一书,这本书第一次对物流地产作了全面详尽的梳理,让人们看到中国物流地产迈开了前进的步伐。曾在2009年元月和9月我分别在河南许昌和上海论坛上发表了“物流地产将会是财富聚集点”演讲，从当时的视角来看，更多地是将物流园区视为仓储与配载的空间载体。时值房地产发展正值迅猛期，自然遭到不同的声音，“物流”难与“地产”牵扯上关系，在此较长的一个时间段内是大多数人缺乏理解的。近年来,我的这一观点得到充分证实,并日益升温。国内外资本、物流、3PL、电商、快递、住宅地产、工业地产、商业地产、农业、保险、科技、制造业、商贸业等各行业疯狂追捧物流地产,现成为舆论关注的焦点之一。

随着经济全球化不断深入,物流行业的加速发展，电子商务爆炸式增长刺激着现代物流仓储，在资本热情追逐发挥了巨大的推手作用。一时间，国内外资金流涌动，狂飙突进,几乎是以不可抗衡的形式进入物流地产,催生物流地产快速、蓬勃地发展。在此情景下，物流地产自然也成为国美的新宠,传出国美投资物流地产的讯息就不足为奇了，反映国美在探索跨界明显快于同业。

   国美是中国五大电商巨头之一,2014年销售收入603、6亿元。对电商操控已成守势的国美，正期待其“开放式全渠道零售商”战略能够再次抢占先机，转守为攻。其目标是国美电商品牌在2017年能实现500亿元收入，跻身行业第三。国美创始人黄光裕，广东汕头人，中国家电零售业连锁模式的创始人。2004、2005、2008年三度问鼎胡润百富榜之大陆首富，在2006年福布斯中国富豪榜亦排名第一。2013年，身陷囹圄的黄光裕仍以人民币200亿元资产，名列胡润百富榜第39位，在2014年的胡润百富榜单中以190亿元的财富较去年下滑-5%，位列第51名，与去年排位下滑-12名。

   有资料称未来几年国美将以物流仓储地产、商业地产开发为核心业务，辅以住宅地产开发业务。发展城市主要为北京、重庆、上海、郑州、哈尔滨、天津，总共要布局全国40多个城市，投资规模达到500亿元，涉及工业用地总面积将达2000万平方米。

   国美500亿投资计划仅一年左右的时间里自然还看不到其有多少实质性的作为。主要原因是物流地产跟商业地产不同，物流地产的投资回报周期长，很难通过非常短期的行动去将大资本投入后并在短短一年左右的时间里形成网络化和规模化。国美进入物流地产领域一年左右，投入的显效期自然还没到，还需要时间。跨界而来的国美会拥有自身的优势，比如融资的能力、配建住宅的能力等，但是，物流地产开发策划、招商和后期运营的能力是尚需要国美加倍努力、加倍下足功夫，其力度会超过国美以往任何时候。

   园区·中国:国美从集团战略层面，布局物流地产处于什么考虑？不管是高层还是民众，大家都想知道国美的物流地产业务？您是怎么看的。

   李芏巍: 物流地产作为物流业发展的重要一环，在经历了从萌发之初的草根英雄们群雄四起，而曾经辉煌的房地产业随着新政实施进程今非昔比，住宅产业市场呈现低迷态势，房企的业绩下滑,住宅市场告别暴利时代,现实市场从观望到悲观的情绪蔓延。物流地产日益升温,资金通动都在积极地寻找持续稳定回报的投资机会，电子商务的爆发式增长刺激了国内物流体系的全面升级，各业寻求多元化投资发展，多方因素造就了我国物流地产蓬勃发展的契机,推动着物流地产的浪潮袭卷全国。

作为家电及消费电子零售连锁企业，国美电器不仅启动了以消费需求为核心，全面整合供需链资源的多渠道新兴商业模式，更打造了中国家电零售业先进的以消费需求为导向的信息化系统，全力保障消费者利益。国美的ERP系统像大数据一样极大地实现了与供应商发现、研究与共同满足消费需求的能力，在ERP系统平台上，零供双方共享消费需求和市场数据。对于零供双方来说，最重要的工作就是共同满足消费需求。与其他传统零售企业不同，国美在互联网时代的转型将更偏向于回归零售、聚焦主业的发展道路，其战略背景始终与消费者站在一起。国美虽然从家电零售起家，国美在线已经做到国内电商前例五之中，国美鹏润也在地产界享有地位。

目前，国美兼具了家电零售业和电子商务企业和房地产企业的属性,加上方才上述讲到的多方因素造就了国美向物流地产领域发展。况且物流地产盈利能力确实不弱，有相关研究表明，物流地产投资回报率达到8%以上。在我实践项目中，有多个项目是大大超过这个数值的。国美进军物流地产，既可以加强国美在线竞争力，又可以增加国美鹏润持续营收能力，可谓进可攻，退可守。

   园区·中国: 国美转型物流地产有哪些机遇和挑战？

   李芏巍:  尽管国美转型地产不算最早，国美现在正处于追赶型状态。对于一家电商企业而言，需要积累流量，建设物流仓库状态，长期的巨额投资，亏损是必然过渡的阶段，必须在硬件建设投资完成之后才能盈利。就整体而言中国现代化物流物业供应还处于短缺的状态，中国物流地产市场还有能够有所作为的空间。一线城市地价太高，物流地产纷纷在一线城市周边的二线城市落地，中国二、三线城市物流地产还有相当大的潜力可挖。

   物流地产迎来了全新的发展机遇期，国家层面数次强调物流业发展的重要性，以及电子商务的迅速增长。强劲的市场刚需加上仓储存量的短缺，无疑是物流地产蓬勃发展的强大推动力，与此同时，国家也在从政策层面不断鼓励物流地产的发展。

   挑战方面一是与同业苏宁比情况。按照规划，苏宁到2020年要完成300个电器旗舰店、50个大型购物中心、100家高星级酒店和60个物流基地的建设。

   二是资金压力。 一块物流地产从拿地到招商完成，需要时间，这段时间开发企业的资金压力非常大。掌门人黄光裕仍然在狱中，这个压力更难于缓解。

   三是跨界不易。 跨界而来的国美地产可能会拥有一些非物流地产专业内的优势，比如融资的能力、配建住宅的能力等，但是，物流地产招商和后期运营的能力是国美地产需要面临的短板。

四是国美作为零售为核心的企业，在物流地产人才储备上必然是短板之一，如果还是延续传统地产粗暴式开发模式很可能会出问题，照搬国内国外已有模式也可能很大不适用。

五是有必要引入智力团队协作，聘请真正吃透物流地产脉络的智囊机构，由专业物流园区规划设计单位完成适应中国需求的物流地产项目。发挥后发优势，博采众长，才能厚积薄发。(待续)