物流地产的运营模式

中物策产业发展研究中心

物流地产运营模式是按照投资主题来分的。

第一种模式是地产商为主导，建设物流设施，出租给客户并代其管理，如普洛斯，后续收益来源于物流设施租金与物业管理费。地产企业有人才、资金的优势；

第二种模式是物流需求方主导自建，自持物业，国内大型电商企业和物流企业较多采用这种模式。自建物流地产通常自用和外租结合的方式运营；

第三种模式是地产、物流商、物流需求商直接合作经营，共同出资、合作经营，收益按协议分享，共担风险。如普洛斯和中国物资储运总公司结成了战略联盟；马云运作的“菜鸟网络”就是最鲜明的例子；

第四类种模式是第三方牵头，将物流商和地产商各自的资源进行整合，第三方负责对管理企业进行招标，第三方根据协议分配收益。轻资产模式运营物流地产正在成为新趋势。以上四类运营模式的利弊兼具，进一步深入研究伴随开发主体不同产生的物流地产战略定位差异。

目前,还有一种新型商业模式,投资方负责开发建设,委托专业平台运营商来这运作。如铁力发公司就是这种创新模式运营商,融入高端物流和智慧物流的前沿理念，是中国第一家“管家式”平台运营商。目前正承担“联运节点助推铁路货运改革的理论与实践”课题,在理论研究的基础上，开展对铁路货场“铁路联运节点”试点多式联运提供运营服务，包括建立数理模型及合理性分析，通过试点运营实践结果对理论研究成果进行验证及完善。

这里要讲的是:“模式无更优，适合的就是最好的。”

论关注度当然属普洛斯，“中国物流策划第一人”李芏巍先生与普洛斯CEO梅志明先生在2009年未广州香江宾馆会晤,其模式主要面对的是世界五百强企业和国内高端仓储需求。发现是经济全球化下多年来在国外积攒资源的一种延续，单价高来补贴成本高，客观讲,这种模式不是放之四海皆准。

“中国物流策划第一人”李芏巍先生倡导下,中物策乐意介绍“本土化”模式。国内需要的应该是多元化的、因地制宜的发展模式，市场对物流地产的需求不仅仅是静态的地产，更要求生动的内涵。

笫一类是发端于城市的“商贸城”正在逐渐由单一走向展示、物流、电商、配送的物流地产的路径，典型代表是有华南城、建坤城、以及豪德商贸城现更名的毅德控股。

笫二类是本土投资的专业型物流园区起家，逐步通过智慧型升级成为现代物流地产集团，在专线运输、电子信息交易、零担分拨、仓储、配载配送领域具有独到的竞争力，典型代表是广州林安、临沂天源、浙江传化、通辽金港、中山天润等。

笫三类是政府主导的物流产业集聚区开发，借助物流业产业的集聚能力和复合能力实施区域开发，形成生产型物流和商贸型物流互促发展的良好局面，典型代表是中国西部现代物流港、苏州物流中心、内蒙古集宁现代物流园区等。