物流地产的形式和特征及关键因素

中物策产业规划研究中心

近年物流地产，又多了房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景，所以万科、绿地等传统房产巨头的介入并不是偶然。与开发住宅、商业综合体等传统房地产相比，物流地产具备了投资相对优质、政策支持、稳健增值的特征，但回报期、经营变数、管理难度撑控是专业技术活，虽然说“利弊同在,但利远大于弊”。

因素需要考虑的主要是三点：

一是土地属性。新版的城乡规划法新增了仓储物流用地属性，就是为了解决一直以来物流园区的“出身不明”的问题，这样物流地产就几乎要做选择题：要么物流用地，要么商业用地。

以往的物流地产一般来说取得的土地属性是物流仓储用地（即原属工业用地），这种土地属性在配套设施建设、营销分割存在一定障碍，存在产权上的顾虑。但如果土地属性都作为商业用地的话又会大大增加开发成本。所以土地属性到底选择商业用地还是物流仓储用地或者两者结合，就需要认真规划、明确功能定位，根据不同的功能定位对不同功能定位的土地地块赋予不同的属性。这样既可以满足物流开发建设的专业要求，又可以尽可能降低土地成本。

二是专业规划。前面所说的土地属性问题直接涉及到了定位和规划，物流地产开发建设与其他商业地产一样，前期规划建设极其重要，而且由于其专业技术性及要求比住宅地产、商业地产、工业地产更高更强,故显得更加重要。

一块土地作为物流项目开发到底做什么样的专业属性？

是怎么样物流设施？

是陆路还是铁运?

是空港还是海港还是无水港？

是管道物流还是冷链?

是危化品还是快速食品?

这些问题都需要明确清晰解决，一旦定位错误将有可能导致项目的失败从而造成无法挽回而造成重大损失。因此前期的专业策划不但要解决定位、属性、经营模式等等专业问题，而且直接关系到项目的生死存亡，这也是物流地产开发专业门槛比较高的原因之一。

去年中物策李芏巍教授应邀在中国建筑学会举办的培训会上做讲座,参会者是来自全国规划和建筑设计单位及院校,当介绍物流园区建筑设计前要经过十多项布骤时,与会的规划师和设计师们觉得不可思议。

更让人啼皆非的是笑有些物流园区规划设计大型载重车载地面镶磁砖、汽车快速通道用重叠“S”型或闭环“U”型。更严重的是内蒙有个大型物流基地被从事房地产规划设计单位设计形成超大肚子小瓶口“坛子形状”,“宠大坛子肚”里能容纳巨量大型载重车辆,装载设施集中于在一个点上,仅是1个窄小出入口通道,当汽车司机见状质疑说:“这建好后大型车都不敢来”。当地领导才连夜上京找中物策,假若不变更扩大出入口、装载设施分布与交通路网通道,以后该物流基地运营相当困难,今后再改投入就相当大了。类似这种情况还发生在西部一大型基地,数年了招商工作推进相当吃力,原因就在铁路到收发线与仓储区之间距离规划不合理。

三是后续经营。物流地产的经营是非常强调物流专业化、管理的现代化、规模效应、协同效应的，还有很多的专业物流设施，完全不同于传统的商业地产招商卖铺开业即基本完事。中物策发现在项目开发过程中，在追求收获回报的同时，也遇到了一些诸如融资难、开发专业度不高、配套规划建设不平衡、后期运营管理能力缺乏等问题。这些需要专业的团队持续不断的前行，因此组建专业的经营团队是保证物流园区后续持续经营的重要保证，不断升级创新是园区长盛不衰的重要前提。

中物策于2013年7开始至12月在全国范围内共举办17场物流园区专题讲座全国大型巡讲,目的是以智慧的策划方式解决投资者、决策者、经营者、行业和政府关心的核心问题、疑难问题。让社会共享创新成果，提升中国物流园区策划创新、开拓视野，借鉴物流园区全程策划前沿理念，体验物流园区升级与创新实践，解读物流园区成功策划秘笈，分享国内物流园区策划实战成功案例，推动物流园区与产业和城市化进程的发展。