物流策划55

物流园区的开发建设模式

       物流园区是从事物流服务的企业和物流密集型工商企业在空间上集中布局的集聚地，具备完整的物流基础设施，占地规模较大，同时还包括一定的配套的综合服务等设施用地，具有经济开发性质和开发价值。主要功能是货物的集与散能力市场导向性明显。基于城市规划和资源配置优化的要求，政府开始对物流园区实施改造升级，市场进入大整合阶段，园区与城市融合生态格局正在改变。物流园区价值释放，需要物流信息化程度提升和服务能力的升级提高。物流园区的企业与设施相对集中，运力集中度大，细分行业集中度变高，近货源前后两端以降低成本等等社会需求。随着互联网的发展，市场信息逐渐线上化，信息流逐渐打通，市场升级资源匹配渠道多元化，园区服务保证的稳定性，通过提供增值服务或差异化产品来提高客户粘性，打造园区自己的竞争优势。物流园区与城市房地产开发绝然不同，房企的业绩下滑，住宅市场告别暴利时代，现实市场从观望到悲观的情绪蔓延。物流园区开发模式均有相应的开发制度及运作机制，对园区开发建设的承担者的综合能力提出了较大挑战。所以，对园区开发建设，有选择地采用合作开发投资模式，以保证园区建设的顺利进行。由于投资建设和建设主体的多样化，致使物流园区投资商的投资侧重不同，这些是园区规划单位传递给开发投资主导者，这也是物流园区投资商需要主动去了解与掌握。

     1. 经济开发区模式

     物流园区的经济开发区模式，是将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设。是在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目。

     2. 主体企业引导模式

     通过利用在物流技术进行企业经营和企业供应链管理中具有优势的企业，由其率先在园区的开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集和依托物流环境进行发展的工业、商业企业的引进，达到物流园区开发和建设的目的。例如，目前海尔集团的海尔物流园区就是这种模式，它正在吸引其他企业的加盟。

     3. 工业地产商模式

     物流园区开发的工业地产商模式，是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适宜的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。

    4. 政府投资或政策支持下的开发和建设模式

    政府进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下进行经营管理。这种开发模式的目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工业、商业以及物流经营企业创造提高物流效率和降低物流成本的条件，园区建设是一种社会效益的体现，城市及政府的收益来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益的提高。目前，这种模式的运作方式主要是交通运输、商贸流通等政府部门以基础运输、仓储等设施的投资支持园区的建设，以及城市政府以土地优惠、既有设施资源整合和置换等方式支持物流园区的建设，并通常由具有政符背景或授权的企业进行开发建设和建成后的运营。

     5. 企业合资、合作的开发和建设模式

    企业合资、合作的模式在目前的物流园区建设中是较为普遍的模式，通常由商贸流通控股企业、大型工业制造企业、骨干交通运输与储运企业发起，独立完成或通过招商引资共同开发和建设，然后吸收社会商贸流通企业、零配件供应企业、运输及仓储服务企业、专业化物流企业加盟。

     6. 综合运作模式

     综合运作模式是指对上述模式进行混合运用的物流园区开发模式。由于物流园区项目一般具有建设规模较大和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使园区建设顺利推进的目的，必须对上述几种模式进行综合使用。物流园区的规划和开发建设是统一进行的，设有专门的物业企业实行统一管理，物流园区（业主）与布局在其中的不同功能的物流经营企业之间的关系可以有几种，包括租赁、资产入股、合作开发与经营等。

     7.  探索型商业模式

     一种探索型商业模式，投资方负责开发建设，按投资总额测算拿出一定比例经费委托专业平台运营商来这运作，通过运营实践结果进行验证及完善，但是按投资总额测算每年需拿出一定比例经费委托专业机构。

     8.  轻资产模式、重资产模式、“混合资产”运营模式

     以及还有轻资产模式、重资产模式等。随着地产行业杠杆的下降，重资产已不再是开发商的最佳选择，而轻资产模式和专业运营商模式则会得到越来越多的用武之地。提高园区“混合资产”提升运营服务能力成为未来发展模式。 重资产可以有多种盈利方式，可以销售土地、物业载体，土地升值赚取土地的钱或者产业的钱。轻资产输出和专业运营商模式要想盈利就需要立足园区，必须将项目运营好，才能够带来利益。纯粹的轻资产输出难，轻资产和重资产和专业运营商“混合资产”运营模式相辅相成是最佳选择。

        1案例分析 

    物流园区策划与规划前的准备  中物策给苏中国际物流园区开发投资商的建议(摘录)

        随着我国物流发展步伐的加快，物流园区的规划和建设在我国各地也开展得如火如荼。物流园区作为城市经济的推进型产业，无疑将对未来的经济发展起到举足轻重的作用，但在热火朝天的物流园区建设背后，存在着一些不容忽视的问题，许多物流园区建设中存在着多干快上、急功近利的弊端,导致了很多失败的案例。

        现在许多地方政府都把物流园区作城市向现代都市发展的一个重要内容进行规划，但却对本地的经济、市场、产业布局没有深入研究。建设物流园区前缺乏足够的论证，建成后企业入驻情况并不乐观。据知全国已建成物流园区的空置率高。有些地方为了使项目不致荒废，甚至采取行政手段或优惠条件逼迫或诱使物流企业入园，导致进入物流园区的企业无法保证利润。更加严重的是，一些企业进驻后，囤积土地，转而投向房地产，使周边地产价格急剧攀升，造成短期内商务成本快速上升，进而损害当地的产业竞争力，造成其他产业逐步转移、投资环境恶化。

         一项针对物流园区建设的专项调查发现，大部分建成或在建的物流园区缺乏明确的目标定位，对园区建成后为谁服务、如何服务、市场规蘑潜在服务对象等类似问题，园区的规划者们大多回答不出，导致建成的物流园区根本不符合客户的要求。很多物流园区只是提出要“建成地区最大、在中国乃至整个世界有一定影响的现代物流园区”，而在功能定位和目标客户锁定上表现出较大的盲目性。

        这些仓促上马的物流园区项目是否经过了详细的调研和考察？这里面有多少是政府的形象工程？是否产生了预期的经济社会效益？这些大家都很难说清楚。只要仔细观察一下我国的物流园区现状，不难发现，那些至今仍然红火的批发中心、集散中心、货运站等，大多是自发形成而并非经由政府规划。缺乏政府规划所具有的秩序，但是在无序的市场下面却有着更为有效的潜规则，有着一个市场必须具备的人气和货物流量。相反，有的物流园区，却总是差强人意的清净甚至萧条。物流园区是物流网络中的重要节点，它应该逐步形成一个区域内物流企业的集聚、物流产业的集聚、各种运输方式的集聚和物流基础设施的集聚，最后达到社会效益和经济效益的体现。物流园区的建设是否成功，应该接受市场的检验，其中一个重要标志是现代物流企业是否愿意进驻园区，进驻后能否健康地运作和发展。要成功地规划建设物流园区，关键要做到：科学的规划、有效的体制、利益的平衡、项目的支撑。物流园区开发的首要工作对物流进行市场调研和竞争情报分析，深刻把握客户的需求，敏锐洞察市场走向，为后期市场定位、功能设置、商业模式设计等提供决策依据。

        为了苏中物流园区少走弯路，中物策建议，对苏中物流园区项目进行市场调研之后，做出市场定位，以促进苏中物流园区健康发展。

(未完待续,请看下期)